Combinação de regras urbanísticas eleva edifícios para além do limite previsto no zoneamento urbano; empreendimentos podem dobrar de altura
Reportagem por Camila Borges, em parceria com o Cotidiano UFSC
O Plano Diretor é o instrumento básico para planejar o crescimento de uma cidade. De acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade ele é obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes e deve ser atualizado a cada dez anos. Em Florianópolis, a última atualização do plano ocorreu em 2023.
A versão vigente permite a mudança do zoneamento de áreas da cidade mais facilmente, a partir de processos administrativos abertos na prefeitura, conforme o interesse dos proprietários de imóveis.
Além da mudança de zoneamento de áreas por processo administrativo, outra grande mudança do Plano Diretor de 2023 são os incentivos para construção. Os incentivos servem para ampliar a capacidade construtiva nos lotes, como, por exemplo, o número de andares permitidos para prédios em determinados locais.
De acordo com a lei, se o empreendimento investe em arte pública, por exemplo, pode aumentar a área construída em 2%. Se abre espaço para fruição pública, com áreas de permanência e circulação de pessoas no térreo, também recebe incentivo. Se está localizado numa Área de Desenvolvimento Incentivado (ADIs), também pode aumentar o potencial de ocupação. Construções de uso misto, residencial e comercial, também recebem incentivo. O plano ainda prevê que esses incentivos possam ser combinados.
Um exemplo desse uso combinado fica visível num empreendimento presente na Avenida Rio Branco. De acordo com documentos oficiais, o zoneamento da área permitiria a construção de edificações de, no máximo, 16 pavimentos. A combinação de incentivos previstos no Plano Diretor fez com que o projeto aprovado para o local atingisse 35 pavimentos.
O projeto final tem mais que o dobro do limite de pavimentos previsto pelo zoneamento urbano, considerando ainda que além dos 35 andares há dois subsolos e um heliponto. O prédio terá 150 metros de altura.
No projeto estão disponíveis imagens que comparam o tamanho do prédio com as outras construções que já existem na área.
“Comparando a versão de 2014 com a versão 2023, a parte dos incentivos é a que mais impacta o direito de construir na cidade. Estamos tentando fazer simulações em diferentes distritos para entender as consequências do acúmulo de incentivos urbanísticos. Tudo indica que é possível mais do que dobrar o número de pavimentos“, explica Marina Siqueira, professora do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC).
“Tem um alfabeto de incentivos no artigo 295 do Plano Diretor: A, B, C… K, L, M até o T. Você pode aumentar dois pavimentos desde que construa habitação social, pode ter mais dois se fazer fruição pública no térreo, se tiver área verde mais um e vai indo. Então no final o edifício de sete pavimentos passa para 14, com uma série de incentivos. Ele dobra de tamanho“, explica Lino Peres, arquiteto, professor aposentado da UFSC e ex-vereador (PT).
O arquiteto e urbanista Dalmo Vieira, professor aposentado da UFSC, defende a verticalização no Centro. Ele explica que a maioria dos centros das capitais do Brasil possuem áreas degradadas, com prédios vazios e locais abandonados, e que novos empreendimentos podem mudar essa realidade. “A melhor maneira de resolver a perda de significância e insegurança, nessa situação toda que a gente tem no Centro, é ter gente morando. A gente tem medo das transformações, mas a realidade é que todas as cidades significantes do mundo em algum momento investiram no crescimento do Centro. A cidade horizontal é a cidade do automóvel. A cidade adensada é a cidade das pessoas“.
Os responsáveis pelo empreendimento também defendem que a verticalização do Centro da capital é capaz de melhorar a mobilidade urbana por aproximar a moradia dos locais de interesse da população como escolas, supermercados, farmácias e infraestrutura em geral já existente na região. “Evita o movimento pendular das pessoas se deslocando dos bairros para o centro. Evita comprar carro, evita trânsito na rua, poluição e a parte mais importante disso tudo, valoriza o seu tempo. Como é bom você morar, trabalhar, se divertir, estudar, tudo ao passo de uma caminhada, sem necessitar do carro como meio de transporte“, afirma Gustavo Bulcão Vianna, engenheiro civil, um dos responsáveis pelo empreendimento e atualmente diretor de Desenvolvimento Urbano do Sindicato da Construção Civil de Florianópolis (Sinduscon).
Nas macroáreas de usos urbanos definidas pelo Plano Diretor também é possível realizar o aumento do potencial construtivo a partir de contrapartidas como a Outorga Onerosa, que consiste no pagamento de dinheiro por parte proprietário para que a prefeitura autorize a construção de edificações de maior porte. Este também foi um dos incentivos utilizados pelo empreendimento.
Conforme previsto no Plano, “as edificações de três ou mais pavimentos que fizerem uso da outorga onerosa do direito de construir poderão aumentar em até trinta por cento a taxa de ocupação”.
Os recursos arrecadados com a Outorga Onerosa devem ir para o Fundo Municipal para serem aplicados no desenvolvimento urbano, em obras de infraestrutura e na construção de habitações sociais. O uso do dinheiro gerado pela Outorga Onerosa deve ser regulado pelo Plano Diretor e pelo Estatuto da Cidade.
Atualmente, mais de 7,5 mil famílias esperam por uma moradia popular de acordo com o Cadastro Habitacional da prefeitura. Segundo informações apuradas pela repórter Isadora Pavei, do jornal-laboratório Zero, o déficit habitacional da Grande Florianópolis era de 41 mil domicílios em 2023. O último Plano Municipal de Habitação de Interesse Social foi elaborado em 2012.
Áreas de Desenvolvimento Incentivado (ADIs)
A multiplicação de prédios mais altos pela cidade é uma tendência condicionada pelo Plano Diretor de 2023 que criou as Áreas de Desenvolvimento Incentivado (ADI I e ADI II). Nas ADIs são permitidas construções com mais andares – simplesmente pelo fato de estarem nessas áreas.
As ADIs I estão espalhadas pela cidade, nas principais ruas dos bairros, conforme ilustrado pelas linhas amarelas no Geoportal de Florianópolis. As ADIs II estão concentradas na área central e são representadas pela cor roxa no mapa abaixo.
As ADIs estão ligadas a um processo de especulação imobiliária que torna cada vez mais alto o custo da moradia na Ilha de Santa Catarina. “Desde o século passado a população pobre foi empurrada para a periferia de Florianópolis. Agora, com esses diversos incentivos à verticalização especulativa, a classe média está sendo empurrada para a periferia. Vai ficar cada vez mais caro morar aqui“, afirma o arquiteto Lino Peres.
O metro quadrado no Centro de Florianópolis custa em média R$ 14 mil em abril de 2026, segundo o Índice FipeZap de Venda Residencial, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). De acordo com o mesmo índice, Florianópolis é a segunda capital do país com o maior preço médio de venda de imóveis residenciais, ficando atrás apenas de Vitória (ES).
População expulsa de casa
A arquiteta e professora Marina Siqueira aponta para uma mudança gradual no padrão de ocupação dos imóveis na cidade. “Florianópolis ainda tem um perfil de bairros com construções unifamiliares, mas há um aumento nos empreendimentos multifamiliares, como prédios, influenciados pelas novas regras urbanísticas”, analisa a arquiteta e professora.
“Existe o incentivo para uso misto, como a união entre comercial e familiar. Se você reparar esse tipo de empreendimento está acontecendo em torno da UFSC de forma generalizada. Sempre tem um mercado, um barzinho, um restaurante no térreo e o tal do estúdio, a kitnet no topo“, explica Marina.
As novas construções mudam o perfil dos bairros. Empreendimentos espalhados pela cidade focam em construções para “investimento” com apartamentos voltados ao aluguel com até um dormitório.
“E a maioria desses prédios são lofts, kitnets, que não são para famílias morarem, é para especular. Vai chegar uma hora que nós vamos ter que sair, porque fica impossível segurar”, afirma Elaine Tavares, moradora do Campeche há mais de 20 anos.
A servidora pública conta que o sobrinho precisa morar com ela, pois não consegue alugar um imóvel no mesmo bairro por causa dos valores.
“Meu sobrinho mora comigo ainda porque tem um salário baixo, mas ele tem uma companheira e querem morar juntos. Mas não tem como no Campeche. Eles andam buscando casa para alugar. Uma casa ruim de dois quartos custa R$ 3.600 o aluguel. Juntando dois salários, eles não conseguem sustentar uma casa de R$ 3.600, entendeu? E a mais barata que eles acharam até agora. Então assim, impossível.”
A dificuldade em seguir habitando no mesmo bairro também é relatada por Angela Franz, que mora na região Norte da ilha. “Antes o Rio Vermelho era um local barato para morar. Hoje as pessoas estão saindo, indo pra São José, Palhoça. No Rio Vermelho qualquer cafofo você não aluga por menos de R$ 1.500 e é algo insalubre, uma peça só.”
Harnnon Cordeiro, morador do Rio Tavares desde que nasceu, relata as dificuldades enfrentadas pelos amigos da região. “Eu vejo as pessoas ao redor de mim, meus amigos, familiares, cada vez com mais dificuldade de pagar aluguel, o que antes, sei lá, alugava uma casa ali por R$ 1.500, hoje nenhuma kitnet minúscula vai custar menos que R$ 2.500”, desabafa.
A professora Marina Siqueira esclarece: o aumento no número de construções que misturam usos ou áreas privadas e públicas não é necessariamente ruim, pelo contrário, pode trazer mais vitalidade urbana, maior mobilidade e melhor uso dos sistemas urbanos.
“A questão é avaliar onde está se fazendo e o porquê está sendo feito. O local da construção tem infraestrutura suficiente para suportar o tamanho dessa obra incentivada? A principal questão é o equilíbrio entre o ganho público e o ganho privado“, pondera.
Rui Cruz, engenheiro civil e um dos responsáveis pelo empreendimento na avenida Rio Branco, defende que o investimento no Centro da cidade equilibra a oferta e a procura e, consequentemente, os preços dos imóveis. “A gente é focado no Centro, exatamente porque a gente acredita que houve um espraiamento muito grande nos últimos 30 anos com áreas de preservação permanente sendo ocupadas e o nosso Centro ficou esquecido. Nós não vamos entregar mais do mesmo, não vamos transformar Floripa em Balneário Camboriú. Não faz sentido eu ter sombra de prédio numa praia. A gente não tem estúdio, não tem apartamentos de um dormitório, são apartamentos familiares”.
Oito zonas de proteção ambiental alteradas
A flexibilização das regras urbanísticas em Florianópolis tem permitido a reclassificação de áreas protegidas por lei cujo foco é preservação ambiental em outros tipos de zoneamento, que permitem maior ocupação e interferência humana.
A reportagem identificou 86 áreas de Florianópolis que foram modificadas a partir de processos administrativos abertos na prefeitura, entre 2023 e 2025. Entre elas, ao menos oito zonas de proteção ambiental foram alteradas com base em artigos do novo Plano Diretor, aprovado em 2023.
De acordo com fontes ouvidas pela reportagem, os artigos que baseiam as decisões administrativas não existiam na versão de 2014 do plano. Agora, proprietários de áreas designadas como de interesse de preservação podem solicitar a mudança de zoneamento diretamente na prefeitura.
As alterações de zoneamento identificadas pela reportagem atingiram Áreas de Preservação com Uso Limitado (APLs), que são zonas de transição entre regiões urbanizadas e Áreas de Preservação Permanente (APPs). Nesses territórios, atualmente, a ocupação é permitida, mas com restrições ambientais por causa da declividade e do tipo de vegetação.
Por meio de processos administrativos, ao menos duas APLs foram reclassificadas como Áreas Verdes de Lazer (AVLs), uma categoria que permite maior ocupação do local.
Nos últimos meses, a prefeitura de Florianópolis vem destruindo residências familiares, como na Favela do Siri e na Vila Aparecida, com a justificativa de que as construções ocupam áreas de preservação permanente. Em 2025, foram mais de 100 imóveis destruídos nas operações chamadas “Solo Legal”. De outro lado, pelo menos oito zonas de proteção ambiental foram alteradas pela prefeitura para outros tipos de zoneamento a partir de processos administrativos.
A preocupação com as construções que estão sendo liberadas é tema de debate entre moradores dos bairros mais visados. Elaine Trindade, moradora do Campeche, lamenta as decisões do poder público.
“Tinha o Bar do Seu Chico, que era um patrimônio imaterial da comunidade, construído em cima de uma duna da praia. Lá faziam casamento, batizado, tudo que tu imaginar da comunidade era no Bar do Seu Chico. A prefeitura derrubou com o argumento que estava fora da lei, era uma área de preservação. Daí a prefeitura deu a licença para um prédio construir um caminho até a praia que passava por cima da restinga, passava por cima da duna. Nós perdemos o nosso bar. Como agora derrubaram em Naufragados. E todos esses prédios agora que estão sendo feitos ali, estão comendo a restinga“, lamenta.
A reportagem identificou oito casos em que áreas classificadas como Zonas de Interesse de Proteção (ZIPs) passaram a receber outros zoneamentos urbanos, como Área Residencial Mista (ARM), permitindo níveis mais elevados de ocupação e adensamento.
As ZIPs foram criadas pelo Plano Diretor de 2023 para abranger áreas ambientalmente frágeis. Para o biólogo João de Deus de Medeiros, o regramento é inconstitucional, por sobrepor definições já estabelecidas na legislação ambiental federal.
“As ZIPs confundem o que já é definido como Área de Preservação Permanente (APP) e acabam gerando insegurança jurídica”, explica.
Entre os casos de áreas que deixaram de ser zonas de proteção há uma grande área verde próxima à UFSC, no bairro Trindade, reclassificada por processo administrativo.
Questionada sobre o avanço das construções na cidade, a prefeitura de Florianópolis respondeu por meio de nota que que a área central está inserida na Área de Desenvolvimento Incentivado (ADI-2), conforme previsto no Plano Diretor do município. Segundo o Executivo municipal, a ampliação e qualificação da infraestrutura urbana acompanham o processo de urbanização da cidade, especialmente em regiões cuja ocupação ocorreu, em décadas anteriores, sem observar integralmente as condições previstas no parcelamento regular do solo.
Cidade à venda
De acordo com o MapBiomas, uma rede colaborativa que mapeia e monitora anualmente a cobertura e o uso da terra no Brasil e em outros países, a área urbanizada em Florianópolis aumentou 26 hectares de 2023 para 2024 – área equivalente à metade do bairro José Mendes.
Para o arquiteto e ex-vereador Lino Peres (PT), “a tendência é que o número de hectares de urbanização tenha um grande crescimento no futuro, quando mais instrumentos do Plano Diretor vão passar a ser explorados, como é o caso dos PEUs”.
PEU é a sigla para Plano Específico de Urbanização. A versão atual do Plano Diretor estabelece a demarcação de nove Áreas de Especiais de Urbanização (AUEs).
De acordo com Marina Toneli Siqueira, professora do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da UFSC, as AUEs já estavam previstas no Plano Diretor de 2014, mas com critérios pouco definidos. Na versão de 2023 essas áreas foram melhor regulamentadas. Ela explica que “as AUEs têm localizações sensíveis ambientalmente, mas por outro lado estão muito próximas de áreas de interesse do mercado imobiliário.“
O Plano Diretor regulamenta que as AUEs devem ser desenvolvidas por meio de Planos Específicos de Urbanização (PEUs). Tratam-se de projetos especiais e que podem ter padrões construtivos e urbanísticos diferenciados.
Atualmente, dois PEUs estão em avaliação no Conselho da Cidade: um em Jurerê e outro no Rio Tavares. O PEU da AUE de Jurerê é denominado “PEU Jurerê In” e foi proposto pela construtora HabitaSul.
A área do PEU de Jurerê é composta por 217 hectares, sendo 70% preservados e 30% destinados à ocupação urbana. De acordo com o estudo da HabitaSul, publicado no site da prefeitura, “o processo de urbanização da AUE de Jurerê deve ser pautado por responsabilidade social, ambiental e econômica, e orientado por rigorosos estudos que fundamentam as formas mais qualificadas de uso e ocupação dessa região.”
Para o biólogo João de Deus, os princípios e diretrizes que exigem a preservação do meio ambiente e a capacidade de suporte do meio natural não foram levados em conta no estudo da construtora. No PEU de Jurerê há remanescente de Mata Atlântica e espécies ameaçadas de extinção. O plano também ocupa um local inundável, com uma área classificada como de risco geológico.
Já o PEU no Rio Tavares, chamado de “Refúgio do Campeche” tem uma área total de 264.948,18 m². De acordo com informações disponíveis no site da prefeitura, “seu objetivo é propor uma urbanização sustentável, integrando preservação ambiental, habitação social, espaços públicos qualificados e desenvolvimento econômico”.
O biólogo João de Deus destaca que o projeto propõe a liberação de construções entre oito e 12 andares no local, gerando um adensamento populacional intenso. Além disso, o plano também prevê a criação de uma Estação de Tratamento de Efluentes (ETE) que representa risco de contaminação no Sistema Aquífero Campeche, um dos mais importantes mananciais subterrâneos do município.
Harnnon Cordeiro, que também é coordenador geral da Associação de Moradores do Rio Tavares, conta que a mudança no perfil do bairro se intensifica ano a ano.
“E aí a gente vê isso aí, os prédios gigantes saindo sem ninguém para morar, porque é tudo para investimento, é fundo imobiliário, é por especulação. E aí isso vai tornando o valor da terra mais cara, aí vai ficando tudo vazio, é uma cidade que vai se tornando cada vez mais insustentável. Porque daí ao mesmo tempo que a gente tem os problemas de mobilidade, a gente vai piorando eles, porque a população que moraria aqui, que trabalha aqui, não consegue mais morar, daí vai morar sei lá em Biguaçu, em São José, na Palhoça, em sei lá onde”.
